物件別不動産キャッシュ・フローの把握と相続税対策への応用

不動産賃貸を行っている場合、とくに、複数の物件について行っている場合には、不動産所得の計算のみならず、物件別のキャッシュ・フロー、すなわち、この物件からいったいいくらのキャッシュを得たのかを把握することが重要です。

物件別の不動産キャッシュ・フローを把握することで、相続税対策をしている場合には、将来の状況を予測し、新たな対策を講じたり、物件を売却するのはどのタイミングかをイメージすることができます。

( 1 )その必要性と会計情報の作成

不動産賃貸で重要なのは、つまるところ、「この物件からどのくらいのキャッシュの流入があったのか」「その物件の取得に要した支払い(初期投資)をどれだけ回収できたのか(上回ったのか)」「借入金で物件を取得した場合、物件を売却したときに借入金を全額返済して手元にどれだけ残るのか」です。

さらに、相続税対策としての不動産賃貸の場合には、一定時点における物件の相続税評価額と借入金残高のバランスを把握し、将来を予測することが大切です。

( 2 )物件別不動産キャッシュ・フローの把握

不動産賃貸で重要なのは、つまるところ、「この物件からどのくらいのキャッシュの流入があったのか」「その物件の取得に要した支払い(初期投資)をどれだけ回収できたのか(上回ったのか)」「借入金で物件を取得した場合、物件を売却したときに借入金を全額返済して手元にどれだけ残るのか」です。

さらに、相続税対策としての不動産賃貸の場合には、一定時点における物件の相続税評価額と借入金残高のバランスを把握し、将来を予測することが大切です。

( 3 )物件別不動産キャッシュ・フローの相続税対策への応用

相続税対策として不動産賃貸を行っている場合、土地の場合には、路線価が上昇すればその土地の相続税の評価額が上昇し。いっぽう、借入金を返済すればどんどん残高は減っていきます。 たとえば年末や路線価発表された月の末日を基準にして、土地と家屋の相続税評価額と借入金残高とのバランスをチェックすることが重要です。 さらに、将来のバランスをシミュレーションすることによって、新たな対策を打つタイミングや物件を売却するタイミングをイメージすることが可能になります。