不動産所得が赤字の場合の土地負債利子算定における「建物の取得の対価」

不動産所得が赤字の場合、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額は損益通算の対象となりません。そこいらじゅうのサイトで説明があります。

ところが、土地負債利子の計算における「建物の取得の対価」の算定そのものとなるとほとんど触れられていません。たとえば、建物の取得に係る消費税等の額や仲介手数料などを含めるべきかということです。

「建物の取得の対価」の額を増やしたほうが、負債の額のうち土地の取得の対価の額に占める割合が減って、土地等を取得するために要した負債の利子の額が少なくなるため、不動産所得の赤字のうち損益通算できない額が減って他の所得と通算できるため所得税が軽減できて有利となります。

不動産投資の成否とは

投資の成否を、投資終了時にキャッシュがどれだけ増えたかどうかという点でとらえるとします。

とすると・・・

自己資金で不動産を取得して貸付けを行った場合、投資の成否は、最後に不動産を売却した後にキャッシュが増えたかどうかにあります。途中で所得税を納めてきたとしても、不動産を売却したら大きな売却損が出てしまい、それまでのキャッシュの純増の合計額でも埋められなかったら失敗ということになるでしょう。

借入金で不動産を取得して貸付けを行った場合は、最後に不動産を売却して借入金を全額返済した後でキャッシュがどれだけ増えたかどうかになります。売却資金で残債を完済できず自己資金の持ち出しがそれまでのキャッシュの純増の合計額を上回れば投資としては失敗ということになるでしょう。

不動産投資成功の重要なカギ

さて、投資の成否がキャッシュの純増にあるならば、税金の納税（キャッシュの流出）をいかに減らして税引き後のキャッシュを増やせるかが極めて重要です。

投資した不動産について赤字が生じているというとき、賃貸料収入というキャッシュ流入よりも必要経費の支出というキャッシュ流出が上回る（キャッシュ流出超過）という文字通りの赤字であればともかく、所得税法の不動産所得の計算で赤字となったという場合、必ずしもキャッシュ流出超過とはいえません。なぜなら、いわゆる不動産所得というのは、しょせん所得税の額を算定するためのルールのなかで出てきた数値にすぎないからです。

たとえば、好立地の極めて古い物件（土地および建物）を取得し、しかも、取得した金額のうち建物の部分が大きいと、古い物件による耐用年数の短さとあいまって各年の減価償却費が（極めて）大きくなるため、不動産所得が赤字になることはままあります。減価償却費とは、当初建物の取得のために支出した金額（取得価額）を取得した年に一時に必要経費にするのではなく一定の期間（耐用年数）にわたり各年の不動産所得の計算上の必要経費とするもので、他の必要経費とは異なりキャッシュ流出はありません。よって、減価償却費を除いた部分で（大きく）黒字であれば、実質黒字なのに所得税は納めなくていい（キャッシュ流出を防いでいる）わけで、最終的な投資の成否に好影響となります。

ちなみに、古い物件を取得しても、取得した金額のうち建物の部分が小さくて土地の部分が大きいと、土地は減価償却をしない資産（非償却資産）なので各年減価償却費をまったく計上できないためそれだけ必要経費は減り、相対的に小さい建物の取得価額を基にした少ない減価償却費のため、各年多額の不動産所得とこれに係る所得税等のキャッシュ流出となってしまいます。

この点で、不動産投資の成否の重大なカギは、売買契約で建物の金額をいかに大きくできるかにあるといえます。

不動産所得の赤字と節税

ところで、不動産投資そのものを節税の具として利用することがあります。つまり、不動産所得自体は赤字であっても、所得税の確定申告で他の所得と相殺（損益通算）することで所得税や住民税の負担を軽減しようというものです。

大昔からポピュラーなスキームです。

もっとも、「不動産所得が赤字」といっても、しょせんは所得税を計算するためのルールに基づいた計算結果であって、投資そのものの成否は、どれだけキャッシュが入りましたか、出ましたか、結果増えましたかです。

その点では、所得税のルールでの計算結果（不動産所得）が赤字であったとしても、赤字によってその不動産投資の所得税がゼロになり、さらに他の所得による所得税の納付（キャッシュの流出）を減らすことができたとしたら、全体としては成功といえることもあります。

不動産所得に係る損益通算の特例の解説

そして、やっと本題ですが、不動産所得が赤字の場合、不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額は損益通算の対象となりません。

このルールそれ自体は、国税庁のサイトにも、多くの同業者のサイトにもあふれかえっていることであり、ここで解説したところでまったくといっていいほど新たな付加価値は生じませんが、念のため条文で確認します。

不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額があるときは、他の各種所得（事業所得や給与所得など）の金額から控除します（所得税法69条1項）。
不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額（不動産所得が赤字）がある場合において、当該年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地または土地の上に存する権利（「土地等」といいます。）を取得するために要した負債の利子の額があるときは、当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する部分の金額は、損益通算の対象となりません（租税特別措置法41条の4第1項）。
具体的には、「不動産所得の赤字の額（A）＞土地等を取得するために要した負債の利子の額（B）」の場合、（B）の額は損益通算の対象にならず、（A）－（B）の額が損益通算の対象になります（租税特別措置法施行令26条の6第1項1号）。また、「不動産所得の赤字の額（A）≦土地等を取得するために要した負債の利子の額（B）」の場合は、（B）の額が（A）の額以上になるため、（A）の額が損益通算の対象にならず、結局不動産所得の赤字はないものとされます（同2号）。

土地と建物を同時に取得した場合の負債利子の額の計算

さて、不動産を取得する場合は、借入金によって土地と建物を同時に取得するのが一般的です。この場合のルールは次のとおりです。

不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等をその土地等の上に建築された建物（その附属設備を含みます。）とともに取得した場合（これらの資産を一の契約により同一の者から譲り受けた場合に限られます。）において、これらの資産を取得するために要した負債の額がこれらの資産ごとに区分されていないことその他の事情によりこれらの資産の別にその負債の額を区分することが困難であるときは、負債の額がまず建物の取得の対価の額に充てられ、次に土地等の取得の対価の額に充てられたものとして、土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額を計算することができます（租税特別措置法41条の4第1項、租税特別措置法施行令26条の6第2項）。
取得した建物が、不動産所得を生ずべき業務用とそれ以外の用（非業務用）に併用するものである場合の土地等を取得するために要した負債の利子の額に相当する額の計算は、その建物と土地等の取得の対価の額ならびにこれらの資産の取得のために要した負債の額について、不動産所得を生ずべき業務の遂行のために必要な部分の額とそれ以外の額とに区分した上、業務の遂行のために必要な部分の額を基礎として計算します（租税特別措置法関係通達41の4-1）。
建物および構築物をその敷地の用に供されている土地等とともに取得した場合は、その構築物の取得の対価の額を建物の取得の対価の額に含めます（通達41の4-2）。
土地等を取得するために要した負債の利子の額は、各年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入する負債の利子の額に、資産（土地および建物）を取得するために要した負債の額のうち、土地等の取得の対価の額に充てられたものとされる負債の額の割合を乗じて計算した額となります（通達41の4-3）。

まず考えなければならないのは、不動産所得が赤字になる場合は、損益通算ができない土地等を取得するために要した負債の利子の額は小さいほうがトクだということです。

土地等を取得するために要した負債の利子の額が小さければそれだけ他の所得と損益通算できる額が大きくなり、所得税等の納付によるキャッシュ流出を減らすことができるからです。

実際に、不動産を取得するために要した負債（借入金）の額を土地と建物に区分することが困難なときは、まず建物の取得の対価の額に充てられ、次に土地等の取得の対価の額に充てられたものとして計算できるという租税特別措置法施行令26条の6第2項の規定は、納税者有利のルールといえます。

たとえば、土地1,200万円と建物800万円の合計2,000万円の不動産を自己資金1,000万円と借入金（負債）1,000万円で取得した場合、土地と建物の割合は6：4ですから、借入金1,000万円は土地の対価に600万円、建物の対価に400万円を充て、残り自己資金1,000万円を同じく土地の対価に600万円、建物の対価に400万円充てる、すなわち、2,000万円で土地1,200万円と建物800万円を取得したとするのが理論的です。この場合、負債（借入金）による建物の取得の対価は400万円となります。しかし、ルールでは借入金は建物の対価の額から充ててよいため、借入金（負債）1,000万円をまず建物800万円に充て、残り200万円が土地の取得に充てたとすることができるのです。負債の額のうち土地の取得の対価の額に占める割合が小さいということは、それだけ土地等を取得するために要した負債の利子の額が少なくなるため、損益通算できない額が減って納税者有利となります。

「建物の取得の対価」に消費税の額を含めてよいか

さて、ここまでは多くの書籍やサイトであふれていることです。以降は、なぜかほとんど触れられていない建物の取得の対価と土地の取得の対価の計算についてのものです。

問題意識として、「建物の取得の対価」の額を増やしたほうが、負債の額のうち土地の対価の額に占める割合が小さくなり、それだけ土地等を取得するために要した負債の利子の額が少なくなるため、不動産所得の赤字のうち損益通算できない額が減って他の所得と通算できるため所得税が軽減できて有利となります。

土地と建物を取得する場合、土地の売買は消費税の非課税取引で、建物の売買は消費税の課税取引です。このことから、売買契約書には土地の代価と建物の代価が明示されており、建物の代価に消費税が課された額が売買代金となります。

問題は、建物の代価と共に支払う消費税等の額を「建物の取得の対価」に含めてよいかどうかということです。

とくに、不動産所得の計算にあたり、消費税抜きの本体価格で行う（税抜経理方式）場合に悩ましくなります。

私は、建物の取得に係る消費税等の額は「建物の取得の対価」に含めるべきと考えます。理由は次のとおりです。

建物の取得には消費税等の額を加えた額を売り手に支払わなければならない。
土地と建物の取得のために融資を受けるわけであり建物に係る消費税だけは自己資金で払うようなことは一般的でない。
不動産所得の計算における消費税額の経理方式によって建物の取得に係る消費税等の額を含めてよかったりよくなかったりというのはおかしい（負債の利子の額そのものは消費税の非課税取引であり消費税の経理処理にかかわらず影響は受けないはず）。
「建物の取得の対価の額に消費税等の額を含めてはいけない」旨の規定や「消費税の経理方式によって建物の取得の対価の額の計算が異なる」旨の規定はない。

付随費用をどうすべきか

土地や建物を取得する場合には、売買契約書の代金を払うだけでは足りません。仲介手数料や登記費用がかかります。「建物の取得の対価」「土地の取得の対価」の計算にあたり、これら付随費用をどうするかが問題となります。

とくに、自己資金はゼロで、もっぱら借入金で土地と建物そのもののみならず、いわゆる付随費用もすべて支払った場合は、これら付随費用も負債（借入金）から支払っているといえます。

私は、土地と建物の購入代価のみならず付随費用もカバーするだけの資金の借入れを行っているような場合は、固定資産の取得価額に算入する付随費用の計算を流用して、固定資産の取得価額に含めるべきもののうち、土地の取得や建物の取得との付随性が高い仲介手数料と固定資産税等の精算金については、「土地の取得の対価」「建物の取得の対価」に含めて計算しています。これらは、法人の場合でも法人税法上取得価額への算入が義務づけられているものであり、土地や建物の取得に密接に関連する対価といえるからです。

いっぽう、所得税法では、初めて不動産貸付けのための不動産を取得する個人の場合、購入に伴う借入金の利息のうち借入から業務開始までの期間に対応する部分の利息や、抵当権設定登記費用などの借入れに付随する費用も取得価額に含めますが、法人の場合には取得価額への算入は任意であることや、初めての不動産貸付け事業かどうかによって取得価額への算入不算入が異なるものであることから、仲介手数料や固定資産税等の精算金ほどの密着性というか牽連性は相対的に低いといえるため、「土地の取得の対価」「建物の取得の対価」の計算上除外しています。

こう解しても、文言上は「土地の取得の対価」「建物の取得の対価」であって、「土地の取得価額」「建物の取得価額」とはなっていません。いっぽうで、あまりに建物の取得の対価の範囲を広げすぎると、それだけ損益通算できる不動産赤字の額が増えて所得税が減少するため税務リスクも高まることからバランスを取っています。あとは、実際の個別的な事案ごとに金額等の面などから弾力的に対応することにしています。

具体的計算

まず、土地と建物（税抜き本体価格）の購入代価の割合で仲介手数料を土地と建物へ配分します。私の場合、仲介手数料は売買価格をベースとしていることから固定資産税等の精算金を割り当てる前の段階で配分しています。

その後で、固定資産税等の精算金を配分します。固定資産税等の精算金については、固定資産税は土地と建物（家屋）でその金額が明らかであることから、土地と建物にそれぞれ直接振り当てます。

なお、固定資産税等の精算金も（土地の固定資産税部分も含めて）消費税の課税取引となりますが、不動産所得の計算における経理方式（私は税抜経理方式を使います。）にかかわらず消費税込みの額で振り当てています。理由は上記のとおり「建物の取得の対価」の計算で建物の購入代価の消費税を含めるのと同じです。

（おわり）